Zakaj znižanje davka na kolkovina lahko škoduje kupcem stanovanj

"DANES znižujem kolkovino za milijone kupcev stanovanj," je 3. decembra vzkliknil George Osborne, minister za finance, ko je napovedal reformo kolkovine, davka na nakup nepremičnine. Vendar pa je v napovedih Urada za proračunsko odgovornost (OBR) skrita predpostavka, ki nakazuje, da bo večina kupcev stanovanj zaradi znižanja davkov slabša. Za vsako znižanje davka za eno odstotno točko OBR predvideva, da se bodo cene stanovanj dvignile za 1,4 %, zaradi česar bodo imeli kupci večji skupni račun.

Na prvi pogled se to zdi čudno. Ekonomija nakazuje, da občutljivost kupcev in prodajalcev na spremembe cene – »cenovna elastičnost« v žargonu – vpliva na to, kdo na koncu plača največ za »transakcijske davke«, kot je kolkovina. Ponudba stanovanj se slabo odziva na cene: težko je hitro zgraditi domove, da bi izkoristili skok cen. To v skladu z ekonomsko utemeljitvijo pomeni, da bi pričakovali, da se bodo cene dvignile in da bodo prodajalci imeli več koristi kot kupci, če se kolkovina zniža.

Ekonomisti pa ne bi pričakovali, da bi bili kupci na koncu absolutno slabši. Zakaj torej kupci ostanejo z večjim skupnim računom? Hipoteke so ključne za rešitev skrivnosti. Večina kupcev je tisto, kar ekonomisti imenujejo "kreditno omejeni". Kar lahko porabijo na novem mestu, je omejeno s tem, kar si lahko izposodijo. In znesek, ki si ga lahko izposodijo, je deloma odvisen od tega, koliko gotovine lahko položijo kot depozit.

Kolkovina – račun, ki ga je treba plačati takoj ob nakupu nepremičnine – izčrpa ta denar. Ko se zmanjša, lahko kupci položijo višje vloge in si več izposodijo. Posledično se povpraševanje poveča, kar dvigne ceno dovolj, da več kot izravna ugodnost znižanja davka.

Če ima OBR prav, kupci nepremičnine, ki stane￡300,000 pred spremembo kolkovine￡4,000 manj davka, vendar cena￡5.600 višje. Kupci, ki prej niso bili na trgu, a si zdaj lahko privoščijo depozit, bodo imeli koristi, vendar je ta skupina majhna. Glavni zmagovalci so lastniki stanovanj, ki imajo koristi od višjih cen stanovanj.

Obstaja vzporednica z vodilnim vladnim posegom na stanovanjski trg: pomoč pri nakupu. Namen te sheme je pomagati kupcem, ki si ne morejo privoščiti depozitov, tako da jim zagotovi državna posojila. Toda njegov največji učinek je povečanje povpraševanja in s tem cen. Lastniki stanovanj še naprej zmagujejo zaradi vladne politike.